Westend Story

Parkartige Grundstücke, bebaut mit großzügigen Landhäusern und einigen modernen Villen: Dies machte früher den Charme des Berliner Westends aus. Hier hat sich in den letzten Jahren jedoch viel verändert. Denn immer mehr der historischen Gebäude werden durch deutlich größere Neubau­ten ersetzt. Andere stehen, weil die Grundstücke aufgrund der ständig steigenden Bodenrichtwerte als Spekulationsobjekt angesehen werden, jahrelang leer und verfallen. Ein komplexes Thema mit vielen Facetten.

Text: Scheffler, Tanja, Dresden

    Das denkmalgeschützte Dienstgebäude der Reichspost in der Stallupöner Allee 19–21 wurde abgerissen ...
    Foto: Bezirks­amt Charlottenburg-Wilmersdorf, Karl-Heinz Metzger, 2010

    Das denkmalgeschützte Dienstgebäude der Reichspost in der Stallupöner Allee 19–21 wurde abgerissen ...

    Foto: Bezirks­amt Charlottenburg-Wilmersdorf, Karl-Heinz Metzger, 2010

    ... und durch zwei Stadtvillen mit neoklassizis­tischem Anhauch ersetzt.
    Foto: Anne Stengel

    ... und durch zwei Stadtvillen mit neoklassizis­tischem Anhauch ersetzt.

    Foto: Anne Stengel

    Die „Stadtvillen“ gibt es in Berlin in verschiedenen Versionen; eine davon entstand in der Stallupöner Allee 51.
    Foto: Anne Stengel

    Die „Stadtvillen“ gibt es in Berlin in verschiedenen Versionen; eine davon entstand in der Stallupöner Allee 51.

    Foto: Anne Stengel

    Bei der ehemaligen Poelzig-Villa in der Tannenberg­allee 28 wurde im letzten Jahr das Dach abgedeckt, seitdem verfällt sie.
    Foto: Anne Stengel

    Bei der ehemaligen Poelzig-Villa in der Tannenberg­allee 28 wurde im letzten Jahr das Dach abgedeckt, seitdem verfällt sie.

    Foto: Anne Stengel

    Die Villa am Branitzer Platz 3 steht seit rund 15 Jah­ren leer ...

    Foto: Michel Koczy

    Die Villa am Branitzer Platz 3 steht seit rund 15 Jah­ren leer ...

    Foto: Michel Koczy

    ... und wird aktuell zum Verkauf angeboten.
    Foto: Michel Koczy

    ... und wird aktuell zum Verkauf angeboten.

    Foto: Michel Koczy

    Ihre Zukunft ist ungewiss.
    Foto: Michel Koczy

    Ihre Zukunft ist ungewiss.

    Foto: Michel Koczy

    Foto: Michel Koczy

    Foto: Michel Koczy

Westend Story

Parkartige Grundstücke, bebaut mit großzügigen Landhäusern und einigen modernen Villen: Dies machte früher den Charme des Berliner Westends aus. Hier hat sich in den letzten Jahren jedoch viel verändert. Denn immer mehr der historischen Gebäude werden durch deutlich größere Neubau­ten ersetzt. Andere stehen, weil die Grundstücke aufgrund der ständig steigenden Bodenrichtwerte als Spekulationsobjekt angesehen werden, jahrelang leer und verfallen. Ein komplexes Thema mit vielen Facetten.

Text: Scheffler, Tanja, Dresden

Westend ist ein sehr beliebtes gutbürgerliches Wohnviertel mit einer ruhigen Lage und einer guten Anbindung an die City-West und den Kurfürstendamm. Der historische Ortskern Alt-Westend rund um den Branitzer Platz wurde in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts als reine Villenkolonie geplant, mit schachbrettartig angelegten Alleen, die alle mit den namensgebenden Bäumen bepflanzt wurden. Hier stehen noch viele spätklassizistische und historistische Bauten, bescheidene und prunkvolle. Zwischen der viel befahrenen Heerstraße und dem Grunewald liegt Neu-Westend, ein größtenteils erst ab den 1920er Jahren bebautes Quartier. Hier wurden viele Alleen nach ostpreußischen Städten benannt. Dabei sind die auf der Südseite direkt an den Grunewald angrenzenden Grundstücke in der Tannenbergallee und Stallupöner Allee absolute Top-Lagen.
Wie beim Londoner Vorbild haftete auch dem Berliner Westend anfangs der Ruf des Exklusiven und Mondänen an. Denn die ersten Bauherrn waren Kaufleute, Industrielle, Bankiers und Juristen, oft mit jüdischem Background, oder gehörten der militärischen Elite an. Später zogen auch viele Schriftsteller, Künstler und Filmschauspieler in diese Gegend. Während der Weimarer Republik und der NS-Zeit betrieben etliche bekann­-te Architekten wie Erich Mendelsohn, Otto Bartning, Hans und Marlene Poelzig und auch Albert Speer hier zeitweise ihre Büros oder errichteten ihre Wohnhäuser. Davon rückte im letzten Jahr das ehemalige Wohn- und Atelierhaus der Poelzigs in der Tannenbergallee 28 in den Fokus der Öffentlichkeit, als Abriss- und Neubaupläne bekannt wurden – dazu gleich mehr.
Fortwährende Besitzerwechsel
Obwohl sich einige der Immobilien bis heute in Familienbesitz befinden, kam es im Westend immer wieder zu umfassenden Veränderungen in der Eigentümerstruktur, mit daraus resultierenden starken Spannungen zwischen alteingesessenen und neu zugezogenen Bewohnern oder Nutzern: zwischen Personen, die ein Interesse am Erhalt ihres überlieferten Wohnumfeldes haben und Akteuren, denen es eher um finanzielle Aspekte, Repräsentation, die gute Lage oder um die vor Ort anzutreffende „Community“ geht. Viele der Gebäude wurden bei Eigentümerwechseln an den Zeitgeschmack und die neuen Nutzungswünsche angepasst oder aber die Grundstücke gleich neu bebaut.
Nach 1933 mussten viele der Eigentümer ihre Immobilien vor der geplanten Emigration verkaufen, jüdischer Besitz wurde „arisiert“. Nachdem das Bildungsbürgertum und die kulturelle Szene Westend verlassen hatte, veränderte sich auch die „Salon-Kultur“. In den großen frei gewordenen Bauten rund um den Branitzer Platz richteten sich verschiedene NS-Organisationen repräsentative Dependancen ein, viele der Landhäusern und Villen im Ostpreußenviertel gelangten in die Hand von Personen, die in Politik, Militär und weiteren Bereichen des gesellschaftlichen Lebens Karriere machten.
Das weitläufige, neben der Poelzig-Villa gelegene Anwesen Tannenbergallee 30–40 des jüdischen Fabrikanten und Kunstsammlers Heinrich Richard Brinn, mit schlossartigem Gebäude und entsprechender Gartenanlage, wurde nach der Enteignung von einer Reiterstaffel genutzt. Im Krieg zerstört, wurden die Bauten später abgeräumt, das Gelände in den 1950er Jahren parzelliert und anschließend mit einfachen Eigenheimen neu bebaut. Ähnliche Entwicklungen gab es auch bei anderen Grundstücken.
Das erlaubte Maß der baulichen Nutzung wurde in Westend (wie in vielen Arealen des dama­ligen Westteils der Stadt Berlin) mit der Bauordnung des Jahres 1958 neu festgelegt. Diese GFZ-Werte lassen häufig deutlich mehr Baumasse zu als vorhanden. Daher wird nachverdich­-tet oder abgerissen und neu gebaut. Dies ist oft sogar verfahrensfrei möglich, dabei liegt die Verantwortung, bei denkmalgeschützten Objekten die Denkmalpflege zu involvieren (und sich bereits im Vorfeld zu erkundigen, ob der Denkmalschutz zu beachten ist) beim Eigentümer/Bauherrn. 2001 hat die Stadt Berlin eine seitdem kontinuierlich aktualisierte, online einsehbare Denkmaldatenbank eingerichtet, in der sich Eigentümer und solche, die es werden wollen, Immobilienmanager, Planer und auch architektur­interessierte Touristen über alle Baudenkmale Berlins informieren können. Trotzdem kommt es im Zuge der neuen, liberaleren Bauordnung immer wieder zu nicht genehmigten Baumaßnahmen an teilweise sogar hochkarätigen Baudenkmalen wie dem im letzten Jahr erst nach Beschwerden der Anwohner gestoppten Erweiterungsumbau des inklusive der mittlerweile nicht mehr vorhandenen Gartenanlage denkmalgeschützten Haus Baensch von Hans Scharoun in Berlin-Spandau (Bauwelt 15.2020).
Berliner Klassik statt Landhaus
In den letzten 15 Jahren hat sich ein sukzessiver Austausch der Bausubstanz vollzogen, bei dem auch etliche architektonisch und zeitgeschichtlich interessante Gebäude durch deutlich grö­ßere Neubauten ersetzt wurden, meist durch „Stadtvillen“ mit Eigentumswohnungen für eine gut betuchte Klientel. Diese Austauschwelle macht aufgrund des rabiaten Auftretens einzelner Akteure nicht mal vor eingetragenen Denkmalen wie den Bauten in den Stallupöner Allee 19–21 halt. Hier entstand 1935/36 für die Deutsche Reichspost ein unterirdisches Verstärkeramt für die störungsfreie Übermittlung von Te­lefongesprächen, dessen bunkerartige Kellerräume durch ein langgestrecktes eingeschossiges, an ein Landhaus erinnerndes Dienstgebäude mit Büro- und Waschräumen getarnt wurden. Auf dem Nachbargrundstück Nr. 23 wurde ein Wohnhaus für das technische Personal errichtet. Das Verstärkeramt nutzte später die Wehrmacht, nach dem Krieg der Sender Freies Berlin (SFB) als Sendestation. Alle baulichen Anlagen wurden 2006 unter Denkmalschutz gestellt. Bereits während der Versuche des SFB, das gesamte Gelände zu verkaufen, wurden erste Gespräche zur Umnutzung zu Wohnzwecken geführt. Die aus der Immobilienbrache stammenden Käufer versuchten dann aber trotzdem, ab 2010 einen Komplett-Abriss durchzusetzen: anfangs mit einem die Denkmalwürdigkeit anzweifelnden Gegengutachten, danach, als dies keinen Erfolg hatte, mit der Darstellung der „wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung“. Um ein langwieriges und kostenintensives Gerichtsverfahren, das zu erheblichen Entschädigungsforderungen an das Land Berlin hätte führen können, zu vermeiden, haben sich der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf und die Eigentümer dann auf einen Kompromiss geeinigt. 2011 wurde einem Abriss des ehemaligen Dienstgebäudes sowie der ausgedehnten Kelleranlage zugestimmt. Das zweigeschossige Wohnhaus Nr. 23 sollte dafür erhal­-ten und saniert werden.
Nach dem Abriss wurde das Grundstück an einen auf Wohnbauten in guten Lagen spezia­lisierten Bauträger weiterverkauft, der hier 2014/ 15 zusammen mit seinem Hausarchitekten zwei Stadtvillen im Stil der „neuen Berliner Klassik“ mit jeweils fünf großzügigen Wohnungen errichtete. Diese Neubauten unterscheiden sich, vom Verzicht auf den Säulenportikus mal abgesehen, kaum von ihrem 2012 in der Stallupöner Allee 51 errichteten Vorgänger. Dieser Bauträger beschreibt seine Klientel selbst als „Obere Mittelschicht der Generation 50+, häufig Einheimische, die nach längerer Zeit in anderen Städten Deutschlands oder im Ausland nach Berlin zurückkehren möchten“, und versucht deren gehobene Ansprüche an Wohnkomfort, Ausstattung und repräsentatives Ambiente zu bedienen. Denn in dieser Lage können mittlerweile kaum noch andere, für eine weniger gut situierte Klientel gedachte Baustrukturen entstehen, weil sie sich aufgrund der hohen Grundstücksprei-se schlichtweg nicht rechnen.
Grundstücksspekulation
Seit 2013 haben sich die Bodenpreise im Westend verdreifacht; im Ostpreußenviertel stiegen die Bodenrichtwerte in diesem Zeitraum von 560 auf 1500, am Branitzer Platz gar auf 1900 Euro pro Quadratmeter. Daher etablierte sich hier auch das spekulative Horten von baureifen Grundstücken, die dann mit bereits gültigen Abriss- und Neubaugenehmigungen an Investo­rengesellschaften verkauft werden. Vor einigen Jahren tauchte auch die Tannenbergallee 28 als „Bestlage Westend mit direktem Grunewaldzugang“ im Angebot eines Maklers auf, der sie mit den Vorzügen des rund 1800 Quadratmeter großen Grundstücks und dem für Projektentwickler interessanten Hinweis, dass für die ehemalige Poelzig-Villa „kein Denkmalschutz!“ bestehe, anpries (Bauwelt 10.2020)
Hans Poelzig entwarf, oft zusammen mit seiner Frau Marlene, Filmsets und Theaterkulissen, außerdem stammen das Große Schauspielhaus und das Haus des Rundfunks in der Masurenallee von ihm. Daher war es keine Überraschung, dass das von seiner Frau konzipierte Wohn- und Atelierhaus der Familie 1930 im Westend errichtet wurde. Hans starb jedoch bereits sechs Jahre später, kurz vor der geplanten Übersiedlung in die Türkei. Marlene verkaufte die Villa im folgenden Jahr an Veit Harlan, dessen Karriere (bevor er sich als Filmregisseur etablierte) als Theaterschauspieler unter Max Reinhardt begonnen hatte. Das Gebäude wurde Ende 1944 teilweise zerstört, Harlan und seiner Familie danach eine „freie“, in der Nähe gelegene Wohnung zugewiesen. Sie zogen später in die Bundesrepublik. Bei der ab 1954 einsetzenden Instandsetzung ließ der neue Eigentümer die ursprünglich moderne Flachdach-Villa zu einem rustikalen Landhaus mit ausladendem Walmdach umgestalten. 1967 verkaufte er die Liegenschaft an einen Konsul und dessen Ehefrau.
Der aktuelle Eigentümer hält sich die Abbruch-Option durch entsprechende Abriss-Anzeigen seit 2017 offen, dabei ist die Villa, weil im letzten Frühjahr das Dach komplett abgedeckt wurde, mittlerweile wirklich zur „Abrissubstanz“ verkommen. Ende 2019 wurde für dieses Grundstück aber auch eine Baugenehmigung für einen Neubau mit zwei Vollgeschossen und einem zurückgesetzten Staffelgeschoss erteilt: ein Gebäudetyp, den man in dieser Gegend bereits in vielen verschiedenen Varianten finden kann. Eine Form des architektonischen Zeitgeistes? Oder nur der aktuellen Strategien der Baukörper- und Gewinn-Maximierung?
Leerstand
Der Leerstand von Gebäuden in Westend kann unterschiedliche Ursachen haben: Spekulation, Erbstreitigkeiten oder auch die schwierige Suchenach einer neuen Nutzung. Manche Immobilien wurden dabei, weil der Eigentümer keinen persönlichen Bezug und vielleicht auch kein richtiges Interesse daran hat, jahrelang „vergessen“. Eines dieser Schicksale ist die 1904 erbaute Villa am Branitzer Platz 3, die sich im Besitz der Volksrepublik China befindet. Sie steht seit et­wa 15 Jahren leer und wird seit einigen Monaten über einen renommierten, sich sehr für die historische Bausubstanz einsetzenden Makler angeboten, beginnt jedoch bereits, sich aufgrund von nicht instandgesetzten Schäden am Dach in Richtung „Lost Place“ zu entwickeln.
Diese Villa entfaltet trotz ihres teilweise deso­laten Zustandes immer noch den Charme vergangener Epochen und lässt gleichzeitig auch weiterhin erahnen, wie ein großbürgerliches Wohnen früher aussah: mit 15 Zimmern, Wirtschaftsbereich und Weinkeller. Dabei beeindrucken einige der Innenräume mit ihren aufwändigen Holztüren, Kastenfenstern, Stuckelementen und dem zeittypisch gestalteten Treppenaufgang bis heute. Doch nicht alle Interessenten sind auf eine Sanierung aus, einige kalkulieren Abriss und Neubau, der jedoch, weil das Grundstück nicht übermäßig groß und bereits voll ausgereizt ist, nicht unbedingt gewinnversprechender sein muss. Daher ist das weitere Schicksal dieser Villa noch unklar.
Eigentlich sollte das 2014 in Berlin neu eingeführte, 2018 stark verschärfte „Zweckentfremdungsverbot“ auch dem spekulativen Leerstand von Wohnraum einen Riegel vorschieben. Seitdem wird genehmigungsfreier Leerstand nur noch bis zu einer Dauer von 3 Monaten toleriert, bei Modernisierung, Instandsetzung und Umbau bis zu 12 Monate, danach drohen Bußgelder. Bei aufgrund von Gebäudeschäden als „unbewohnbar“ eingestuftem Wohnraum greifen diese neuen Regelungen jedoch nicht, auch nicht bei Objekten, die im Besitz von Drittstaaten sind, weil dann ein „öffentliches Interesse“ an weiterhin guten Beziehungen besteht. Auch der 2020 eingeführte, immer noch beim Bundesverfassungsgericht anhängige „Mietendeckel“ zieht nicht, wenn „dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum … mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellt wird“. Dadurch können Eigentümer, die mithilfe einer „Unbewohnbarkeits­bescheinigung“ ihre Gebäude aus spekulativen Gründen trotz „Zweckentfremdungsverbot“ leer stehen lassen, womöglich später auch noch luxuriös sanieren, ohne an die Mietobergrenzen gebunden zu sein. Eine Regelung, deren Konsequenzen erst in einigen Jahren sichtbar werden.

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