Umnutzung eines Bürogebäudes für Wohnzwecke in Winterthur


Der Umbau eines Bürogebäudes zu Wohnungen ist nicht nur für den Erhalt von Baudenkmälern eine Option. In Winterthur ist ein Versicherungsgebäude der Ausgangspunkt einer Umnutzung, die die städtebaulichen Absichten für das Umfeld unterstützt.


Text: Gabler, Christiane, Basel


    Rings um den Bahnhof verändert sich Winterthur. Der Umbau eines Ende der 70er Jahre entstandenen Bürogebäudes zu Wohnungen ist ein Zeichen dafür.
    Foto: Michael Haug

    Rings um den Bahnhof verändert sich Winterthur. Der Umbau eines Ende der 70er Jahre entstandenen Bürogebäudes zu Wohnungen ist ein Zeichen dafür.

    Foto: Michael Haug

    Anstelle der alten Technikzentrale entstand ein neues, zurückgestaffeltes Dachgeschoss mit um­laufenden Terrassen.
    Foto: Michael Haug

    Anstelle der alten Technikzentrale entstand ein neues, zurückgestaffeltes Dachgeschoss mit um­laufenden Terrassen.

    Foto: Michael Haug

    Treppenhäuser und Erschließungsflächen erhielten eine kräftige Farbgestaltung.
    Foto: Michael Haug

    Treppenhäuser und Erschließungsflächen erhielten eine kräftige Farbgestaltung.

    Foto: Michael Haug

    Die Bandfassade des Bürogebäudes prägt auch die Wohnungen, doch geben neue Loggien einen Hinweis auf die neue Nutzung.
    Foto: Michael Haug

    Die Bandfassade des Bürogebäudes prägt auch die Wohnungen, doch geben neue Loggien einen Hinweis auf die neue Nutzung.

    Foto: Michael Haug

    Im erhaltenen Tragwerk des Bürogebäudes wurden die Wohnungen mit Leichtbauwänden eingerichtet. Die Zielgruppe sind Kinderlose mit Freude am Besonderen.
    Foto: Michael Haug

    Im erhaltenen Tragwerk des Bürogebäudes wurden die Wohnungen mit Leichtbauwänden eingerichtet. Die Zielgruppe sind Kinderlose mit Freude am Besonderen.

    Foto: Michael Haug

    Foto: Michael Haug

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Das Gebiet rund um den Bahnhof Winterthur wird derzeit im Rahmen eines Masterplans Schritt für Schritt aufgewertet. Es soll eine lebendige Begegnungszone entstehen, welche die bisher durch Gleise und Durchgangsstraßen getrennten Stadtteile Altstadt, Sulzerareal, Neuwiesenquartier und Archhöfe miteinander verbindet. In Zusammenhang damit wurde auch der direkt am Bahnhof gelegene Gebäudekomplex Neuwiesen einer Transformation unterzogen. Das Gebäude entstand 1978 nahe des für die Stadt Winterthur bedeutenden Industrieareals Sulzer. Die SISKA Heuberger Holding AG, eines der namhaften Immobilienunternehmen der Schweiz, realisierte hier zusammen mit der damaligen Winterthur-, jetzt AXA-Versicherung ein für die Zeit typisches Konglomerat: Einkaufszentrum in Sockel- und Untergeschossen, dazu als Mantelnutzungen zwei Bürogebäude, ein pyramidenförmiges Wohnhaus und ein Parkhaus.
Der prägnanteste Teil dieses Komplexes, das Bürogebäude, das ehemals Sitz der Versicherung war, ist nach deren Auszug nun in Wohnungen umgenutzt worden. Abriss und Neubau kamen aufgrund der laufenden Nutzung des Sockels nicht infrage, und so ist ein Projekt verwirklicht worden, das auch im Schweizer Baugeschehen noch eine Ausnahme ist und doch ein Beispiel gibt, wie sich die heute mitunter ungeliebte Substanz der siebziger Jahre souverän an die Bedürfnisse der Gegenwart anpassen lässt. Die Aufgabe erforderte es vom Architekturbüro häberli heinzer steiger, sich verschiedenen, denkbar ungünstigen Planungs- und Realisierungsbedingungen zu stellen und daraus Antworten fürdie Wohnnutzung zu finden. So entstanden in den fünf ehemaligen Bürogeschossen und einemneuen Dachgeschoss auf rund 8700 Quadratmetern Fläche 37 Wohnungen mit 20 Typen, vom 1,5-Zimmer-Studio bis zur 5,5- Zimmer-Attikawohnung; die Baukosten dafür beliefen sich auf etwa 17,8 Millionen Franken, umgerechnet 15,7 Millionen Euro.
Aus der großzügigen Lobby im Sockelbereich –mit Läden und Cafés im Erdgeschoss und Büros im ersten Obergeschoss – werden die Wohnungen in den darüberliegenden sechs Geschossen erschlossen. Die Lage der beiden bestehenden Treppenhäuser an den Kopfenden der Struktur – für die ehemalige Büronutzung ideal – stellt eine nicht sonderlich attraktive Erschließung für Wohngebäude dar. Da der Bau eines weiteren Treppenhauses aufgrund der darunterliegenden Nutzungen und auch der Statik nicht möglich war, entschlossen sich die Architekten, in der Gebäudemitte Maisonette-Wohnungen vorzusehen. Diese bestehen, ähnlich der Unité d’habitation von Le Corbusier, aus einem durchgesteckten Bereich mit Orientierung zu beiden Fassadenseiten und einem darüber- oder darunterliegenden Halbgeschoss. Die langen, gebogenen Korridore, die aus der Lage der Treppen resultieren, sind dadurch nur im 5. und 8. Obergeschoss erforderlich. Der Einbau der Wohnungen erfolgte ausschließlich mithilfe von Leichtbauwänden, denn das bestehende Tragwerk – angepasst an die Bürostruktur mit wenigen Stützen in der Fassade und im Gebäudeinneren und schwach bewehrten Decken – bot nur geringe Flexibilität: Strukturelle Änderungen, wie neue Steigleitun­gen oder Durchbrüche, waren nur an wenigen Stellen realisierbar.
Neben der Bausubstanz beeinflusste auch die Lage stark den Zuschnitt der Wohnungen. Auf Seite der Südfassade liegt die Zürcherstrasse als stark befahrene Hauptverbindung zwischen Altstadt und ehemaligem Sulzerareal. Trotz ihrer neuen Tunnelführung ist die Lärmbelastung für die Wohnungen noch immer so groß, dass nur ein Drittel der Zimmer auf dieser Seite gelüftet werden darf. Als Kompensationsmaßnahme wurde seitens der Behörden gefordert, dass jede dieser Wohnungen einen Außenraum, Balkon oder Loggia, in den Innenhof erhalten musste.
Die Fassadenstruktur mit tragenden Stützen und Brüstungen veränderten die Architekten nicht. Die Zimmertrennwände folgen konsequent dem Fassadenraster, und die rhythmisch gereihten Fensterbänder geben den Wohnungen mit ihren offenen Wohn- und Essbereichen eine lichtdurchflutete, großzügige Anmutung. Alle Zimmer sind mindestens 14 Quadratmeter groß und können somit unterschiedlichen Zwecken dienen. Die Loggien sind in die Fassade integriert, ohne die umlaufenden Fassadenbänder zu durchbrechen. Im 8. Obergeschoss aber wurde die Fassadenebene verschoben und die umlaufende Balkonschicht aufgehoben. Darüber wurde die ehemalige Technikzentrale durch einen Neubau aus Holzelementen ersetzt. Diese Aufstockung banden die Architekten durch die spe­zielle, winklige Ausführung der Dachgeometrie und die Betonung der Ecksituation in die bestehende Struktur ein. Die dadurch entstandenen Dachterrassen erhielten ein Glasgeländer, so dass kein neues strukturelles Element die Anmutung des Bestands stört.
Die originalen Fassadenelemente aus eloxiertem Aluminium wurden nur gereinigt und vor einer neuen, dickeren Dämmschicht wieder montiert. Neue Fassadenelemente, zum Beispiel für die Loggien, entwickelten die Architekten aus dem Bestand, um eine einheitliche Wirkung zu erreichen. Die Fenster wurden komplett erneuert. Einzig die ergänzten hellgrünen Stoffmarkisen bilden einen auffälligen Farbtupfer und zeigen die neue Nutzung als Wohnhaus. In der gleichen Farbgebung sind die rechteckigen Pflanzkübel auf den Terrassen des Dachgeschosses ausgeführt, die die privaten Terrassen voneinander trennen. Diese nur brüstungshohen Elemen­te werden einheitlich bepflanzt. Die Dachflächen des Sockels wurden nicht nur extensiv begrünt, sondern als Dachflächen-Gärten gestaltet; hier wurde sogar ein Spielplatz angelegt.
Ein Schwerpunkt der Planung bildete die gestalterische Transformation der inneren Erschließungen des Hauses. Die Treppenhäuser erhielten eine geschlossene Brüstung als Absturzsicherung, neue Fensteröffnungen wurden ergänzt. Verschieden nuancierte Farbgebungen erleichtern die Orientierung. Die Wände der Treppenhäuser und der sie verbindenden, innenliegendenKorridore des 5. und 8. Geschosses sind in einem dunkelblauen Ton gestrichen, die Stich-Korridore in den anderen Geschossen hellblau. Große, aufgemalte Zahlen neben der Eingangstür zeigen die Wohnungsnummern an.
Ergänzend zur ruhigen Farbgebung verleihen rhythmisch angeordnete Stableuchten, ein dunkler Terrazzo und die auffällige Signaletik den Erschließungsbereichen eine zurückhaltende, aber hochwertige Eleganz, die in der Materialisierung der Wohnungen weitergeführt wird. Fußböden und Treppen sind dort in geöltem Eichenparkett ausgeführt, die Bäder mit ihren in die Wand eingelassenen Spiegelschränken mit großflächigen Keramikplatten ausgekleidet. Alle Eingangsbereiche wurden mit weißen Einbauschränken ausgestattet.
Die Zielgruppe für die Vermietung war sicher nicht die klassische Familie. Im Fokus standen Menschen, die urbanes Wohnen schätzen, direkt an den Gleisen in einer hybriden Baustruktur. Die exponierte Lage erhöht die Qualität der Wohnungen durch eine fantastische Aussicht. Gleichzeitig belebt die Wohnnutzung etwa durch die Farbtupfer des hellgrünen Sonnenschutzes oder die Beleuchtung der Zimmer bei Dunkelheit auch den durch die Teilüberdeckung der Zürcherstrasse neu entstandenen urbanen Platzraum im Herzen Winterthurs.



Fakten
Architekten häberli heinzer steiger architekten, Winterthur
Adresse Einkaufszentrum Neuwiesen, Strickerstrasse 3, 8400 Winterthur, Schweiz


aus Bauwelt 7.2019
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