Bauwelt

Genossenschaft Kalkbreite in Zürich


In Zürich verbirgt sich hinter einer unspektakulären Hülle ein komplexes Innenleben: Flexible Wohnungstypen und vielfältige Gewerberäume verbinden sich zu einem qualitätvollen Ganzen, das fast allen offensteht. Wie ging das?


Text: Schindler, Susanne, New York


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    Blick von der Kalkbreitestrasse, mit der Einfahrt zur Tramhalle

    Foto: Volker Schopp

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    Blick von der Kalkbreitestrasse, mit der Einfahrt zur Tramhalle

    Foto: Volker Schopp

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    Der Wohn- und Gewerbebau entstand im Dreieck zwischen Seebahngraben, Badener- und Kalkbreitestrasse. Lageplan im Maßstab 1:5000
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    Der Wohn- und Gewerbebau entstand im Dreieck zwischen Seebahngraben, Badener- und Kalkbreitestrasse. Lageplan im Maßstab 1:5000

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    Ansicht von der Badener–strasse, im Vordergrund das ehemalige Restaurant Rosengarten.

    Foto: Volker Schopp

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    Ansicht von der Badener–strasse, im Vordergrund das ehemalige Restaurant Rosengarten.

    Foto: Volker Schopp

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    Die Cafeteria öffnet sich zum Hof im zweiten Obergeschoss, darunter befindet sich die Tramhalle.

    Foto: Volker Schopp

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    Die Cafeteria öffnet sich zum Hof im zweiten Obergeschoss, darunter befindet sich die Tramhalle.

    Foto: Volker Schopp

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    Balkone markieren die Gemeinschaftsräume der Cluster.

    Foto: Volker Schopp

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    Balkone markieren die Gemeinschaftsräume der Cluster.

    Foto: Volker Schopp

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    Der Aufgang zum Hof vom Straßenraum; tagsüber ist er für jedermann zugänglich.

    Foto: Volker Schopp

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    Der Aufgang zum Hof vom Straßenraum; tagsüber ist er für jedermann zugänglich.

    Foto: Volker Schopp

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    Schnitt im Maßstab 1:750
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    Schnitt im Maßstab 1:750

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    3. Obergeschoss
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    3. Obergeschoss

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    4. Obergeschoss
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    4. Obergeschoss

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    5. Obergeschoss
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    5. Obergeschoss

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    Erdgeschoss
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    Erdgeschoss

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    2. Obergeschoss
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    2. Obergeschoss

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    Blick in die Küche der 8,5 Zimmer-Maisonette im 3. und 4. OG.

    Foto: Volker Schopp

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    Blick in die Küche der 8,5 Zimmer-Maisonette im 3. und 4. OG.

    Foto: Volker Schopp

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    Die rue intérieure

    Foto: Volker Schopp

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    Die rue intérieure

    Foto: Volker Schopp

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    Die Eingangshalle mit Desk, der auch als Rezeption der Pension dient.

    Foto: Volker Schopp

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    Die Eingangshalle mit Desk, der auch als Rezeption der Pension dient.

    Foto: Volker Schopp

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    Cluster-Grundriss im Maßstab 1:250
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    Cluster-Grundriss im Maßstab 1:250

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    „Flex“-Räume als Yoga-Studio
    Foto: Volker Schopp

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    „Flex“-Räume als Yoga-Studio

    Foto: Volker Schopp

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    „Flex“-Räume als Sitzungszimmer
    Foto: Volker Schopp

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    „Flex“-Räume als Sitzungszimmer

    Foto: Volker Schopp

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    Kaskadenschnitt 1:1000
    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

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    Kaskadenschnitt 1:1000

    Zeichnung: Müller Sigrist Architekten

In den 1960er und 70er Jahren schrumpfte Zürich zugunsten seiner Vororte. Heute ist das schwer vorstellbar, aber tatsächlich erreichte das Finanz- und Dienstleistungszentrum der Schweiz erst 2014 mit 400.000 Einwohnern wieder seine Bevölkerungszahl von 1974. Die erneute Attraktivität als Wohnort ist unter anderem das Resultat einer aktiven Wohnbauförderungspolitik mit Schwerpunkt auf dem Bau großer Wohnungen für Haushalte mit Kindern. Genossenschaften sind hierfür seit langem ein bevorzugtes Instrument, gegründet von unterschiedlichsten Interessensgruppen. Bereits 1923 initiierte die Bauwirtschaft, um Aufträge zu generieren, die Baugenossenschaft „Zurlinden“; mit „Gleis 70“, gegründet im Jahr 2000, haben Künstler eine ehemalige Lagerhalle als permanenten Arbeitsraum gesichert. Heute stellen gemeinnützige Genossenschaften 22 Prozent des Wohnungsbestands der Stadt Zürich. Die Mehrheit der Bauten wurde in den 1920er und 30er Jahren als gering verdichtete Stadtrandsiedlungen errichtet; eine zweite Welle von den 50ern bis in die 70er Jahre bescherte der Stadt Großmaßstäblicheres, ebenfalls in Randlage. Und nun, in der dritten Blütezeit, entwickelt sich die Bandbreite an architektonischen und städtebaulichen Formen sowohl auf innerstädtischen Brachen als auch auf ehemaligen Industrieflächen. Das genossenschaftliche Modell ist für die Stadt Zürich also keineswegs neu, wird aber stets weiterentwickelt. Mit Erfolg: Von allen neuen Wohnungen, die seit dem Jahr 2000 in der Stadt gebaut worden sind, ist ein Drittel, also rund 5400 Wohnungen, genossenschaftlich organisiert.
Sogar vor diesem beeindruckenden Hintergrund sticht der im Sommer eingeweihte Genossenschaftskomplex Kalkbreite in seiner programmatischen Vielfalt und gesellschaftlichen Bedeutung hervor. Die Kalkbreite ist das Resultat einer nachbarschaftlichen Initiative, die sich 2006 eines dreieckigen, etwa 6350 Quadratmeter großen kommunalen Grundstücks annahm, auf dem die Verkehrsbetriebe Zürich ein Straßenbahndepot betrieben. Das Ziel war, auf der Fläche einen durchmischten Wohn- und Gewerbebau zu entwickeln. Auf zwei Seiten von stark befahrenen Straßen und auf der dritten von einer im Einschnitt verlaufenden Bahntrasse begrenzt, wurde dieses Areal schon in den 70er Jahren für neuen Wohnraum in Betracht gezogen. Wegen der Lärmbelastung sah die Stadt damals nur eine Büronutzung vor. Als die Initiative Anfang 2007 eine Genossenschaft gründete und der Stadt ein Konzept für eine Mischnutzung vorlegte, waren die Behörden jedoch angetan, und die Genossenschaft erhielt den Zuschlag für ein 90-jähriges Baurecht. Der Stadtrat bewilligte 3,25 Millionen Franken für eine Machbarkeitsstudie, einen Architekturwettbewerb und die erste Projektierungsphase.
Was die Stadt überzeugte, war das waghalsige Nutzungskonzept: 5000 Quadratmeter kleinteiliger Gewerbe- und Geschäftsräume mit Arbeitsplätzen für 200 Personen, gekoppelt mit 7500 Quadratmetern Wohnfläche für 250 Einwohner und dazu noch 600 Quadratmeter Gemeinschaftsfläche. Erklärtes Ziel war es, Menschen unterschiedlicher Einkommen, Nationalitäten, Altersgruppen und Haushaltskonstellationen zusammenzubringen, um die Vielfalt von Kreis 4 zu sichern. Neben Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern für „traditionelle“ Familien plante man auch Wohnungen mit bis zu 17 Zimmern für Wohngemeinschaften sowie Studios für Singles, die als „Cluster“ angeordnet sind. Konzipiert war ebenso ein Superhaushalt von 20 unabhängigen Wohnungen, deren Bewohner sich gemeinsam eine Küche mit Koch teilen können. Und da sich in jedem Haushalt unvorhergesehene Veränderungen ereignen können, sah man „Joker“ vor: unabhängige, quer durch das Haus verstreute Zimmer mit Bad, aber ohne Kochgelegenheit, die für maximal vier Jahre zu einer Wohnung hinzugemietet werden können – ob für den Großvater oder das Au-pair. All dies zusammen mit einer öffentlich zugänglichen Hoffläche, die die neue Tramabstellhalle in neun Metern Höhe überdacht.
Allein diese programmatische Zielsetzung ist eine Leistung. Sie geht in ihrer Komplexität weit über die Bemühungen vieler Städte hinaus, preisgünstige Wohnungen zu schaffen, die sich zudem an heutige Wohnformen anpassen lassen – Stichwort: micro units. Das damit einhergehende social engineering scheute die Genossenschaft Kalkbreite nicht. Eines ihrer Ziele ist der sparsame Umgang mit Ressourcen. So leben die Bewohner hier im Schnitt auf 32 Quadratmetern Wohnfläche (der schweizerische Durchschnitt liegt bei 45), profitieren von reichlich Gemeinschaftsfläche und Sitzungszimmern sowie einer Pension im Haus. Sie sind bereit, bei Unterbelegung, etwa nach dem Auszug der Kinder, in eine kleinere Wohnung zu wechseln. Zudem verpflichtete sich die Genossenschaft auf eine soziale Durchmischung: Von den insgesamt 55 Wohnungen kann ein Teil an Gutverdienende vergeben werden, 11 Wohnungen sind hingegen mittels Subventionen von Stadt und Kanton Zürich permanent für Geringverdiener reserviert.
Die gesellschaftliche Verantwortung wurde noch weitergesponnen: Weil er so gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden ist, ist der Wohn- und Gewerbebau Kalkbreite autofrei – rechtliche Grundlagen hierfür sind ein Mobilitätskonzept sowie ein Gestaltungsplan (vergleichbar mit einem deutschen Bebauungsplan). Der Bau erfüllt überdies den Schweizer „Minergie-P-Eco“-Standard.
Aus den 55 Entwürfen des 2008 von Stadt und Genossenschaft lancierten offenen Architek–tenwettbewerbs wurde der Vorschlag von Müller Sigrist Architekten (gemeinsam mit den Landschaftsarchitekten freiraumarchitektur) ausgewählt. Die Kernidee: eine neu gebaute Tramabstellhalle mit einem Blockrand zu umwickeln, der sich im Norden bis zu acht Etagen hochwindet und sich nach Süden stufenweise auf vier Geschosse absenkt. Die Gesamtform wird über sieben Treppenhäuser und eine große Freitreppe zum Hof erschlossen und bildet – verbunden durch die „rue intérieure“ – eine bauliche Einheit.
Die Nachfrage nach den Wohn- und Gewerberäumen war erwartungsgemäß groß. Der Beitritt zur Genossenschaft ist für Interessenten obligatorisch, aber mit 1000 CHF (ca. 830 EUR) des einmaligen und rückerstattbaren Anteilscheins und 200 CHF Verwaltungsgebühr ist es schon getan. Bis Frühjahr 2014 hatten 950 Personen zugegriffen. Res Keller, Mitglied der Geschäftsleitung, nannte dieses Interesse mit offensichtlicher Genugtuung die „Urform des Crowdsourcing“ und erwähnte nur nebenbei, dass die aktuelle Wohnungsnot der Stadt den Genossenschaften in diesem Sinne zuarbeitet. Die Bewohner wurden auf Grundlage der im Vermietungsreglement skizzierten Mischung ausgewählt. Sie mussten nun die Einlage aufbringen, die der jeweiligen Wohnungsgröße entspricht. Für eine Vierzimmerwohnung mit 94,6 Quadratmetern beispielsweise ergab sich beim Erstbezug eine Einlage von 25.000 CHF und eine monatliche Kaltmiete von 1854 CHF; für die „Joker“-Studios wurden als Einlage 5000 CHF verlangt und für die monatlichen Kosten 450 CHF. Das Schweizer Recht erlaubt es Privatpersonen, Guthaben aus ihrer Pensionskasse (eine Art staatlich geregeltes Vorsorgesparen) zum Erwerb von Wohneigentum einzubringen, was viele Genossenschafter tun, um die Einlage aufzubringen. Auf die Einlage wird keine Dividende ausgeschüttet, sie wird bei Auszug zurückerstattet. Zusätzliches Kapital lässt sich in eine Depositenkasse investieren, die mit 1 bis 1,5 Prozent derzeit höhere Zinsen bietet als Banken. Um Bewohner, die kurzzeitig finanzielle Probleme haben, unterstützen zu können, wurde ein Solidaritätsfonds eingerichtet, in den rund 1 Prozent der Mietzinsen fließt.
Was lässt sich von der Kalkbreite lernen? Die Rahmenbedingungen müssen stimmen: eine aktive städtische Bodenpolitik, die Bauland an unterschiedlichste Initiatoren aufgrund guter Konzepte vergibt, und das in Erbpacht, anstatt das Land zu veräußern; ein ernstzunehmendes Wettbewerbsverfahren, das die Genossenschaft in partizipativen Prozessen einbindet und das auch jüngere Architekturbüros zum Zuge kommen lässt; und ein Finanzierungsmodell, das institutionelle Investoren wie Pensionskassen, private Anleger (wie die Genossenschafter) und konventionelle Banken einbindet.



Fakten
Architekten Müller Sigrist Architekten, Zürich
Adresse Kalkbreitestrasse 6, 8003 Zürich

aus Bauwelt 39.2014
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Erschienen in
Ausgabe 39.2014

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