Was passiert mit einer Stadt, wenn abgeschlossene Siedlungen zum Normalfall werden? Um Antworten auf diese Frage zu finden, muss man nicht auf andere Kontinente reisen. In unserem Nachbarland Polen sind Gated Communities in den letzten Jahrzehnten zur dominierenden Form des Wohnungsneubaus geworden. Allein Warschau wird von über 400 dieser bewachten Siedlungsinseln durchsetzt – mit einschneidenden Folgen für die Menschen innerhalb und außerhalb der Umzäunungen.

Die jüngere kulturelle und soziale Entwicklung Warschaus hat Journalisten in aller Welt dazu verführt, der polnischen Hauptstadt den Titel „Das neue Berlin“ zu verleihen. Die über 400 Gated Communities, die es heute in der Stadt gibt, provozieren aber auch andere gewagte Vergleiche: mit den hoch segregierten nord- und lateinamerikanischen Städten. Möchte man dieses Phänomen grundsätzlich untersuchen, kann man sich nicht auf den räumlich-lokalen Aspekt beschränken, sondern muss auch die Wirklichkeit einer neoliberalen Wirtschafts- und Wohnungspolitik betrachten.

Schon die allererste Gated Community in Warschau war im wörtlichen Sinne importiert worden, als komplettes Paket aus den Vereinigten Staaten. Das Baumaterial, bis hin zu den Kurbelöffnern für die amerikanischen Fenster, überquerte im Frühjahr 1998 den Atlantik. Die eingezäunte Doppelhaus­siedlung mit ihren weißen Holzverkleidungen inmitten saf­tigen Grüns sollte den Amerikanischen Traum verkörpern. Aber die Träume der Massen, die den Bildern fernen Reichtums entstammen, waren nichts anderes als der Widerschein der politischen Wunschvorstellungen der herrschenden Eliten. Unter der Führung von IWF und Weltbank überzeugte die post-sozialistische Regierung ihre Bevölkerung davon, dass die sogenannte „Schocktherapie“ Polen in ein westliches Land verwandeln würde, wobei nach landläufiger Meinung ein westliches Land gleichbedeutend war mit einem reichen Land.

Diese Illusion wurde von den privaten Immobilienfirmen nur allzu gern bedient. Sie gaben den ersten Gated Communities Warschaus Namen, die einem heute, ist man bei halbwegs klarem Verstand, prätentiös vorkommen: Curtis International in der dörflichen Vorstadt, eine Marina mitten in der Stadt, mehr als 300 Kilometer von irgendeiner Küste entfernt, eine Villa l’Azur in unmittelbarer Nachbarschaft zu den unendlichen Weiten der Kohl- und Rübenäcker am Rand der Stadt. Während im Sozialismus der ökonomische Status der verschiedenen Bevölkerungsgruppen mehr oder weniger angeglichen wurde, lud die kapitalistische Erfolgsideologie die Leute geradewegs dazu ein, ihren Aufstieg auch vorzuzeigen. Auch wenn es in den frühen neunziger Jahren schon mal vorkam, ganz klein mit einer Marktbude anzufangen und daraus in kurzer Zeit ein großes Vermögen zu machen, waren es im Allgemeinen doch Zeiten schwerer wirtschaftlicher Verwerfungen. Eine galoppierende Inflation und die wachsende Arbeitslosigkeit in Kombination mit der Instabilität des Systems gingen einher mit einem zeitweisen Anstieg der Kriminalität, allen voran der Einbruchs- und Diebstahlsdelikte. Mindestens ebenso wichtig wie dieser objektive Befund war aber ein allgemeines subjektives Gefühl der Unsicherheit, ein typisches Zeichen für die Nachwehen eines Systemumbruchs. Das Talent der Geschäftsleute, die damals Gated Communities vermarkteten, bestand darin, gleich drei gesellschaftlichen Bedürfnissen mit nur einem Produkt entgegenzukommen. Wer in eine Gated Community zog, konnte erstens mit der Adresse angeben, zweitens glauben, dass er dort sicher sei und sich drittens wie in einem amerikanischen Film fühlen. Auch wenn diese kulturelle Erklärung des Phänomens der Gated Communities bis zu einem bestimmten Grad der Wahrheit entspricht, waren die Gründe ihres massenhaften Auftretens weitaus komplexer – und viel eher systemimmanent.

Verglichen mit westeuropäischen Hauptstädten kann man die Behauptung wagen, dass diese Form einer radikalen Separierung in Warschau durch die wohlhabenden städtischen Eliten nur deshalb funktioniert hat, weil die Eigentumsstrukturen im Wohnungswesen keine wirkliche Gentrifizierung auch nur irgendeines Stadtteils in Warschau erlaubt hätten. Die Belegungsstrategie im sozialistischen Wohnungsbau ist stark genug gewesen, für eine nachhaltige soziale Mischung in den älteren Stadtbezirken zu sorgen. Selbst in der absoluten Stadtmitte lebt eine alteingesessene, älter und är-mer gewordene Mieterschaft noch immer Tür an Tür mit den neureichen Aufsteigern. Im Klartext: Außerhalb der Gated Communities gibt es kein Fleckchen in der Stadt, wo man sicher sein kann, nicht auf Bettler oder Alkoholiker zu treffen, anders als z.B. in Berlin-Prenzlauer Berg, wo man dafür keine Zäune braucht. Die Zäune in Warschau lassen die Selbst-Abtrennung der Reichen vielleicht in einem ästhetischen Sinne obszön erscheinen – aber der gesellschaftliche Kern des Pro­blems bleibt derselbe.

Warschaus Gated Communities kann man grob in zwei Kategorien einteilen. Zum einen Mehrfamilienhäuser mit Rezeption und Überwachungskameras am Eingang, zum anderen große geschlossene Siedlungen, auch mit mehrgeschossigem Wohnbau, die seltener, dafür aber umso problematischer sind. Das spektakulärste Beispiel dieser letztgenannten Kategorie ist die 21,5 Hektar große Marina Mokotów, mit Wohnungen für 5000 Bewohner, einem künstlich angelegten Teich und verschiedenen inneren Straßen und Wegen. Jedes Gebäude für sich ist abgeschlossen, noch dazu verläuft um die gesamte Anlage ein engmaschiger Zaun, sodass es unmöglich ist, etwas von dem zu sehen, was sich im Innern abspielt. Diese künstlichen Mikro-Stadtteile sind nicht nur im übertragenen Sinn vom städtischen Gefüge abgeschnitten.

Will man Antworten darauf finden, wie und warum es überhaupt zu diesen künstlichen Wohlstandsinseln gekommen ist, muss man auch einen Blick auf die Stadtentwicklung Warschaus im vergangenen Jahrhundert werfen. Im Gegensatz zu Prag oder Budapest waren mehr als 70 Prozent des dichten Stadtgewebes aus dem 19. Jahrhundert im Zweiten Weltkrieg zerstört worden. Die sozialistische Regierung verstaatlichte den Boden, richtete den Wiederaufbau an den Prinzipien der Moderne aus und hinterließ der Stadt zahllose Grünflächen, die für eine bessere Luftzirkulation sorgen sollten. Wegen der Forderungen nach Privatisierung während der gesellschaftspolitischen „Schocktherapie“ und der anwachsenden Wohnungsnot wurden in den neunziger Jahren ganze Stadtquartiere an ausländische Investoren verkauft. Zu jener Zeit war die Vorstellung einer Stadtplanung im eigentlichen Sinne als „sozialistisch“ verschrien, die Behörden waren instabil, für Bestechung empfänglich, und der naive Glaube an die privaten Investoren als Wohltäter einer städtischen Entwicklung war weit verbreitet. Grundstücksentwicklern bot sich die Chance zu riesigen, schnell zu erzielenden Profiten. Die ersten Käufer waren Vertreter der Nouveau Riche oder Mitarbeiter internationaler Konzerne und Institutionen. Ein Diplomat ei-nes reichen westlichen Landes erinnert sich: „Als ich im Begriff war, nach Warschau zu gehen, wurden mir drei verschiedene Wohnungen angeboten, jede in einer Gated Community. Ich fand das absurd, war doch Warschau, verglichen mit all den Städten, in die ich zuvor gesandt worden war, die sicherste. Aber da wirklich alle meiner Kollegen in einer Gated Community wohnten, wurde es schließlich zu einer Selbstverständlichkeit.“

Gated Communities waren in den neunziger Jahren leicht zu verkaufen, aber die Entwickler hatten schnell begriffen, dass sie darüber hinaus auch leichter und billiger zu bauen waren, als andere Vorhaben in der Stadt. Hatte man ein großes leeres Stück Land im eigenen Besitz, musste man nicht wirklich überlegen, wie es an seine Umgebung angepasst werden sollte. Ist das ganze Grundstück eingezäunt und hat nur ein oder zwei Eingänge, muss man nicht dafür sorgen, die innere Wegeführung an die bestehenden städtischen Verkehrswege anzuknüpfen. Die Aufwendungen für die Sicherheit waren durch die Miete abgedeckt, die Kosten für den Unterhalt ließen sich senken. Und nicht zuletzt ist man als Ei­gentümer eines derart gewaltigen Gebietes natürlich in keiner schlechten Position bei den Verhandlungen mit den lokalen Behörden. Bald fingen die Wohnungssuchenden an, sich darüber zu wundern, dass es in den meisten Fällen deutlich billiger war, eine Wohnung in einer Gated Community zu kaufen, als anderswo. Es wurde sehr schwer, in Warschau ei­nen Neubau zu finden, der nicht hinter einem verschlossenen Tor lag.

Inzwischen ist der kommunale Wohnungsbau durch Privatisierungen praktisch ausgelöscht worden, der freie Mietwohnungsmarkt ist teuer und unsicher für die Mieter. Der einzige Weg, zu einer neuen Wohnung zu kommen, besteht für die Mehrheit der Mittelklasse darin, sich mit Hilfe eines Bankkredits eine solche zu kaufen. Infolgedessen kann der Gewinn der Immobiliengesellschaften bei Wohnungsverkäufen in Warschau maximal 50 bis 60 Prozent des Verkaufspreises betragen, während die Gewinnspanne in Westeuropa bei 7 bis 15 Prozent liegt. Trotz der Wucherpreise werden Marketingschlagworte wie „Prestige“ und „Sicherheit“ in den Verkaufsprospekten der neueren Gated Communities immer noch verwendet. In vielen Fällen sind sie zweifelhaft weil die Qualität vieler Anlagen dürftig ist. Das Ziel ist die Maximierung der Bruttoflächen, nicht die architektonische Qualität. Deshalb finden sich auch alle Formen einer trickreichen Umgehung der Bauvorschriften. So waren z.B. im Stadtteil Kabaty einige Parzellen zu dicht bebaut worden, indem die vorgeschriebene Größe der Grünanlagen ignoriert wurde. An ihrer Stelle wurden Rasenflächen auf den Dächern angelegt, die nicht einmal für die Bewohner erreichbar waren. So aber wurden zumindest quantitativ die Kennzahlen eingehalten. Nach dem Abebben der Welle von Einbrüchen ist ironischerweise nicht einmal mehr das Versprechen von „Sicherheit“ in den Gated Communities gerechtfertigt. Laut Kriminalitätsstatistik der Polizei werden Fahrräder zum Beispiel häufiger aus Gated Communities gestohlen als aus den Hinterhöfen der alten Warschauer Mietshäuser. Für Kleinkriminelle ist die Anziehungskraft des Reichtums größer als die abschreckende Wirkung des privaten Sicherheitsdienstes.

Als die Stadtverwaltung aus freien Stücken und mit vollen Händen die kommunalen Grundstücke an die Projektentwickler veräußerte, hatte sie die daraus erwachsenden Infrastrukturprobleme nicht im Blick, die heute immer drängender werden. Um eine Schule oder eine Kindertagesstätte in „Miasteczko Wilanów“, einem der neuen Prestige-Quartiere für mehr als 40.000 Einwohner, zu bauen, musste die lokale Behörde Land von den Entwicklern zurückkaufen, zu einem deutlich überhöhten Preis. Dasselbe wiederholt sich beim Bau der Straßen, die das Quartier mit dem Rest von Warschau verbinden sollen, um einen öffentlichen Nahverkehr einzurichten.

In Marina Mokotów, Heimstatt der Diplomaten und Geschäftsleute, entwickelte sich ein Konflikt um die Frage, ob die Läden und Dienstleistungseinrichtungen innerhalb des bewachten Gebiets auch für Außenstehende zugänglich gemacht werden sollten. Selbst wenn es irgendwann einmal möglich sein sollte, die Marina zu betreten, nachdem man sich „nur“ beim Wachpersonal gemeldet und mitgeteilt hat, wohin man will – viele der Läden sind schon heute bankrott gegangen. Die Pächter fühlen sich betrogen (sie müssen sogar Bußgelder dafür zahlen, dass sie den Pachtvertrag vorfristig gekündigt haben), den Bewohnern fehlen Läden für den täglichen Einkauf.

Schon jetzt liegt das größte Problem darin, die öffentlichen Räume der Stadt wieder zusammenzunähen, die durch die Vielzahl der abgeschlossenen Inseln auseinandergerissen worden sind. Einige Entwickler haben kleinere städtische Straßen in ihre geschlossenen Gebiete integriert. Diese Straßen, die noch auf dem Stadtplan von Warschau eingetragen sind, sind heute für die Öffentlichkeit unzugänglich. Wenn mehrere geschlossen Wohnsiedlungen dicht beieinander liegen, wird es unmöglich, ohne Umwege von A nach B zu gelangen. Ein Beispiel hierfür liegt im Stadtteil Mokotów, wo die Stadtverwaltung im Mai 2012 einen neuen Flächennutzungsplan vorstellte. Der sah eine öffentliche Straße durch die kleine Gated Community „Park Wilanowski“ vor, damit die Bewohnern einer großen Plattensiedlung der siebziger Jahre nebenan in einen öffentlichen Park hinter der Community gelangen könnten. Dies rief den Widerstand der „bewachten“ Bewohner hervor. Die Stadt konnte es sich am Ende nicht leisten, das benötigte Stück Land zurückzukaufen. Damit wird vermutlich der gesamte Verkehr näher an „Stegny“, die sozialistische Plattensiedlung, heranrücken.

Inzwischen haben sich an verschiedenen Orten in Warschau auch die Mieter in vormals sozialistischen Wohnblocks entschieden, selbst allerkleinste Siedlungen einzuzäunen – als Reaktion auf die vielen Zäune in ihrer Umgebung. Viele Bewohner der bewachten Anlagen nutzen die öffentlichen Grünflächen dieser älteren Siedlungen, um ihre Hunde auszuführen – den Kinder der Nachbarschaft aber ist es verboten, die attraktiven Spielplätze innerhalb der Gated Communities zu betreten. Auf der anderen Seite beklagen sich mittlerweile viele Bewohner der geschlossenen Siedlungen über die Zäune, und erklären, dass, wäre es bezahlbar, sie lieber in eine offene Siedlung umziehen würden. Ein junges Paar aus Kabaty beschwerte sich über das nächtliche Gehupe der Autos, das regelmäßig ihr kleines Kind aufwecke. Die Nachbarn, die ihre Fernbedienungen vergessen haben, machen sich so beim Wachschutz bemerkbar, damit dieser ihm das Tor öffnet. Die junge Mutter erklärt: „Die einzig ruhige Nacht des Jahres ist Heiligabend, wenn die Tore die ganze Nacht geöffnet bleiben.“

Eines Morgens im September 2006 standen die Bewohner ei­ner Gated Community vor von außen verschlossenen Toren. Ein Plakat an der Innenseite des Zauns warnte: „Dies ist kein privates (öffentliches, nicht gesichertes) Gebiet. Betreten verboten. Gefahr durch arme, kranke oder schmutzige Leute!“ Verriegelt worden waren die Tore von einer Gruppe Warschauer Aktivisten, die auf die um sich greifende Privatisierung des öffentlichen Raums in der Stadt aufmerksam machen wollten. Diese Aktion war ein Vorläufer der städtischen Bewegungen von unten, der Bottom-Ups von Warschau. Über die Jahre wurde die Stimme der Aktivsten im öffentlichen, in den Medien geführten Diskurs über die künftige Stadtentwicklung lauter. Erst jüngst trafen sich Aktivisten aus ganz Polen auf dem zweiten landesweiten Kongress der städtischen sozialen Bewegungen, wo verschiedene „Ideenschmieden“ da-ran arbeiteten, wirkungsvolle rechtliche und politische Maßnahmen zu formulieren, die das Monopol der Immobiliengesellschaften auf dem Wohnungsmarkt brechen können, und Alternativen wie Genossenschaften zu etablieren, also auf eine neue Balance zwischen öffentlichem und privatem Raum in der Stadt zu drängen. Das Thema wurde auch von offiziellen Kultureinrichtungen aufgenommen. So lautet das Motto des diesjährigen Festivals „Warsaw Under Construction“, das vom Museum of Modern Art organisiert wurde: „Stadt – (nicht) zu verkaufen“. In zahlreichen Ausstellungen, öffentlichen Diskussionsrunden, kulturellen Events und Publikationen ging es um die Vorherrschaft der neoliberalen Logik in der jüngeren Stadtentwicklung. Für den Stadtforscher ist Warschau ein interessantes Beispiel, das zeigt, wie eine Stadt, die in sich traditionelle europäische und moderne realsozialistische urbane Elemente vereint, auf die aggressive Neoliberalisierung der Stadtentwicklung reagiert.