Von Mordor zur Matrix Öffentlicher Raum im Privat­besitz in Warschau-Wola

Finanzialisierung der Immobilien im Stadtzentrum von Warschau

Text: Kusiak, Joanna, Warschau

    Mordor ist der inoffizielle Name vom Geschäftsviertel Służewiec Przemysłowy.
    Foto: Maja Wirkus

    Mordor ist der inoffizielle Name vom Geschäftsviertel Służewiec Przemysłowy.

    Foto: Maja Wirkus

    Bis in die 1950er Jahre grasten dort noch Rinder bis auf dem Gebiet dutzende Industrieanlagen entstanden.
    Foto: Maja Wirkus

    Bis in die 1950er Jahre grasten dort noch Rinder bis auf dem Gebiet dutzende Industrieanlagen entstanden.

    Foto: Maja Wirkus

    Seit dem Sturz des sozialistischen Regimes in den 90er Jahren entwickelte es sich zu einem der größten Bürostandorte Polens.
    Foto: Maja Wirkus

    Seit dem Sturz des sozialistischen Regimes in den 90er Jahren entwickelte es sich zu einem der größten Bürostandorte Polens.

    Foto: Maja Wirkus

    Der Plac Europejski wurde vom belgischen Büro Wirtz International Landscape Architects realisiert.
    Foto: Maja Wirkus

    Der Plac Europejski wurde vom belgischen Büro Wirtz International Landscape Architects realisiert.

    Foto: Maja Wirkus

    Mehrere Brunnen ...
    Foto: Maja Wirkus

    Mehrere Brunnen ...

    Foto: Maja Wirkus

    ... und ein mäan­drierender Bach prägen den Platz im Stadtteil Wola.
    Foto: Maja Wirkus

    ... und ein mäan­drierender Bach prägen den Platz im Stadtteil Wola.

    Foto: Maja Wirkus

    Über neu angelegte Fußgängerwege soll das Grundstück an der Towarowa-Straße in acht Parzellen geteilt werden. Auf der einen Seite des Grundstücks befindet sich der Kazimierz-Wielki-Platz, der bis in die Mitte des Geländes als erhöhter Park erweitert werden soll. Insgesamt wird die Planung von Grünflächen dominiert. Sie ziehen sich durch die sechs entste­henden Blöcke hindurch: Dieses Maximum an öffent­lichen Räumen schafft
    zahlreiche Aufenthaltsorte, die durch eine künstliche Topografie besonders attraktiv sein sollen.
    Abb.: Bjarke Ingels Group

    Über neu angelegte Fußgängerwege soll das Grundstück an der Towarowa-Straße in acht Parzellen geteilt werden. Auf der einen Seite des Grundstücks befindet sich der Kazimierz-Wielki-Platz, der bis in die Mitte des Geländes als erhöhter Park erweitert werden soll. Insgesamt wird die Planung von Grünflächen dominiert. Sie ziehen sich durch die sechs entste­henden Blöcke hindurch: Dieses Maximum an öffent­lichen Räumen schafft
    zahlreiche Aufenthaltsorte, die durch eine künstliche Topografie besonders attraktiv sein sollen.

    Abb.: Bjarke Ingels Group

    Towarowa 22 wird wohl das teuerste Bauprojekt Warschaus: Die Kosten sind mit drei Milliarden Euro angesetzt. Es ist das letzte Grundstück dieser Größe im Stadtteil Wola.
    Abb.: Bjarke Ingels Group

    Towarowa 22 wird wohl das teuerste Bauprojekt Warschaus: Die Kosten sind mit drei Milliarden Euro angesetzt. Es ist das letzte Grundstück dieser Größe im Stadtteil Wola.

    Abb.: Bjarke Ingels Group

Von Mordor zur Matrix Öffentlicher Raum im Privat­besitz in Warschau-Wola

Finanzialisierung der Immobilien im Stadtzentrum von Warschau

Text: Kusiak, Joanna, Warschau

Wenn es eine architektonische Metapher des polnischen Frühkapitalismus gibt, dann ist es zweifellos Mordor. Warschaus Geschäftsviertel heißt offiziell Służewiec Przemysłowy, doch das Schild mit der Aufschrift Mordor – das von J. R. R. Tolkien erdachte „schwarze Land“, in dem die größten Bösewichte beheimatet sind – wurde spontan in der Domaniewska-Straße von einigen Angestellten aufgestellt, die in einem der Bürotürme arbeiten. Mordor ist eine urbane Verirrung. Günstig zwischen Stadtzentrum und internationalem Flughafen gelegen, entwickelte sich Służewiec Przemysłowy mit rund einer Millionen Quadratmeter Bürofläche zum größten Geschäftsviertel Polens. Die hohe Dichte von Einkaufszentren, Bürogebäuden, Restaurants und modernen Wohnhäusern in Kombination mit einer unzureichenden Infrastruktur geht zulasten der über 85.000 hier arbeitenden Menschen. Eine U-Bahn-Linie gibt es nämlich nicht, und so herrscht auf der Hauptverkehrsader und in den engen Seitenstraßen während der Stoßzeiten immer Stau. Hat man es in sein Büro geschafft, bleibt man besser dort, denn öffentliche Räume oder Grünflächen gibt es nur wenige, und die Gebäude selbst sind von innen vermutlich attraktiver als von außen – wurden die meisten von ihnen doch zur Jahrtausendwende im klobigen und grellen Stil des Low-Budget-Postmodernismus errichtet.
Nur vor dem Hintergrund von Mordor kann man die Begeisterung der Bevölkerung für neuere Unternehmensentwicklungen in einem anderen zentral gelegenen Stadtteil verstehen: Wola. Der größte Hype wird um den Plac Europejski gemacht, einen vom belgischen Investor Ghelamco entwickelten öffentlichen Platz neben dem 220 Meter hohen Wolkenkratzer Warsaw Spire. Der 2016 eingeweihte Plac Europejski ist Warschaus erstes groß angelegtes Projekt, das der Logik des in der angelsächsischen Welt als POPOS bezeichneten Phänomens folgt.
POPOS steht für „privately operated public space” – in Privatbesitz befindliche öffentliche Freiräume, die trotz ihrer Besitzverhältnisse laut Bebauungsplan für die Öffentlichkeit zugänglich sein müssen. Der 1,5 Hektar große Plac Europejski verfügt über Kaskaden, Galerien, Cafés, Restaurants und Food-Trucks sowie einen Open-Air Veranstaltungsbereich. Die Wasserspiele und der kleine Bach werden im Winter zur Eislauffläche. Im Vergleich zu Mordor, oder zu anderen öffentlichen Plätzen, die in Parkplätze verwandelt wurden, ist der Plac Europejski bemerkenswert. Er gilt als „neues Herz von Wola“, jedoch ist er nicht das einzige neue Herz. In den acht Unterbezirken des Stadtteils entstehen immer mehr neue Bürotürme mit Freiräumen, die alle um die Stellung des besten POPOS konkurrieren.
Jüngster Kandidat ist das Projekt der Bjarke Ingels Group, die im März eine Präsentation von „Towarowa 22“, direkt neben dem Warsaw Spire, veröffentlichte. Ingelsʼ Ambition besteht darin, eine lebendige Stadt nachzubilden. Zu diesem Zweck will er das historische Straßennetz rekonstruieren und gleichzeitig die zeitgemäße Dimension des öffentlichen Raums beibehalten. Formal erinnert das Ergebnis an ein architektonisches Sandwich mit einem erhöhten öffentlichen Park, eingefügt zwischen einer Einkaufsstraße im Erdgeschoss und Büros und Wohnungen in den oberen Geschossen. Zentrum des Komplexes wird der Kazimierz-Wielki-Platz sein. Der Pavillon des Polnischen Wortes (Dom Slowa Polskiego), der sich auf dem Grundstück befindet, soll in den Neubau integriert werden. Ingels greift mit seiner Planung einen inzwischen globalen Trend auf, der sich auf Öffentlichkeit, Erholung und Freizeit konzentriert und als „Kopenhagenisierung“ bezeichnet werden kann.
Die Kopenhagenisierung Warschaus mag wie das Gegenkonzept zum finanziellen Ausbluten von Grundstücken und Immobilien erscheinen, der Logik, der Mordor zugrunde liegt, dabei ist sie die folgerichtige Konsequenz für POPOS-Projekte. Beide Stadtteile, Służewiec und Wola, wurden von den gleichen Entwicklern errichtet (vor dem Plac Europejski hat Ghelamco sechs Bürogebäude in Służewiec gebaut), und repräsentieren einen Immobilien-Finanzmarkt-Kapitalismus, wie er in ganz Osteuropa beobachtet werden kann: Służewiec wurde errichtet, als in Polen Grundflächen billig und Büroräume knapp waren. So verwandelte sich Polen schnell zu einer Art Schwamm, der überschüssiges Kapital aus den USA und Westeuropa aufsaugte. Die meisten Bauherren wollten ihre Gebäude an Investmentfonds verkaufen, statt sie selbst zu verwalten, sodass sie sich keine Gedanken um die fehlende Infrastruktur oder langfristige städtische Auswirkungen machen mussten. Dieses kurzsichtige Konzept hat Służewiec letztlich für andere Investoren unattraktiv gemacht, die selbst auch nie einen Fuß dorthin gesetzt haben. Nachdem die Büroräume überfüllt waren und Mordor durch schlechte Presse von sich reden gemacht hatte, zogen prominente Unternehmen nach Wola. Dabei profitierten sie von den dor­tigen neuen Entwicklungen und dem vorherrschenden Prestige. Derzeit liegt die Vermietungsquote in Służewiec auf einem historischen Tiefststand von 80 Prozent mit relativ niedrigen Mieterträgen.
Da die Bewertung eines Unternehmens heute immaterielle Faktoren wie dessen Image und das seiner Marke beinhaltet, gleichen sich die relativ höheren Kosten für die Entwicklung von POPOS durch die PR-Gewinne wieder aus, was zu höheren Mieten führt. Privat betriebene öffentliche Räume sind eine neue Form städtischer Werbung, die in Architektur ihren Ausdruck findet. Firmen bewerben ihre Unternehmensphilosophie, indem sie Urbanität und Offenheit mit ihr verbinden. Auf diese Weise wird der städtische Raum zum Medium, das eine Marke erlebbar macht. POPOS sind charmanter als große Plakate an den unattraktiven Fassaden von Mordor, man sollte sich aber keine Illusionen darüber machen, wie „öffentlich“ diese Räume tatsächlich sind, wenn einer der Hauptmieter des „demokratischen und weltoffenen“ Plac Europejski Frontex ist, die für ihre Brutalität gegenüber Flüchtlingen bekannte Europäische Grenz- und Küstenwache. POPOS-Projekte mögen alle oberflächlichen Annehmlichkeiten des städtischen öffentlichen Raums nachahmen, aber eine strukturell entscheidende Komponente fällt weg: das politische Potenzial einer Agora. Der Unterschied zwischen öffentlichem Raum und POPOS wird deutlich, wenn öffentliche Proteste plötzlich von privaten Sicherheitsdiensten unterbunden werden. Je größer der Einfluss von POPOS in einer Stadt, desto weniger Gewicht hat die Stadt als politische Gemeinschaft. Wenn Służe­-wiec den Namen Mordor verdient, könnte man den Plac Europejski mit der Matrix vergleichen, einer subtileren Form der auf ästhetischer Illusion aufbauenden Dystopie, die zwar integrativ ist – allerdings nur für diejenigen, die sie nie infrage stellen.
Übersetzung aus dem Englischen von Thorsten Lonishen
Fakten
Architekten BIG - Bjarke-Ingels-Group, Kopenhagen/New York
aus Bauwelt 19.2019
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